경매인 입장에서의 부동산 경매 절차 (경매 공부 1)

 

항상, '언젠가는 부동산 경매를 해봐야지'하는 사람들 중 한 사람입니다. 2025년 시작하면서 또 계획을 세웠습니다. 내용을 정리해놓지 않으면 흐지부지 끝날 것 같아서 부동산 경매 공부를 하면서 알게 된 내용을 하나하나 정리해보려고 합니다. 오늘은 그 첫 번째로, 경매 입찰자 기준에서의 경매 절차를 알아보았습니다.

1. 물건조사(권리분석, '앞마당' 선정)

  '앞마당' 선정이라 함은, 내가 사는 지역이나 익숙한 지역에서 부동산을 낙찰받을 것을 목표로 하고 그 지역을 먼저 선정하는 것이라고 한다. 그 지역의 물건들을 계속해서 찾아보고, 권리분석을 해보는 것이 시작이다. 이 물건을 낙찰받아도 아무런 문제가 없는지 파악하는 과정으로 매우 중요하다. 문제가 있다면 어떤 것을 피해 가면 되는지도 파악하는 과정이다. 

    

2. 임장(시세조사, 입지분석)

해당 물건의 부동산의 상태는 어떤지, 주변환경, 동향 남향 등, 입지, 주변학교, 교통조건, 시세조사(세가 얼마나 나오는지) 등을 하게 된다. 낙찰받을 부동산이 있는 주변시세, 어느 정도에 거래되고 있는지를 꼭 확인해야 한다. 이는 입찰가 산정의 중요한 기초이다. 

 

3. 입찰가 산정

1,2단계에서 조사한 내용을 바탕으로 입찰가를 산정한다. 매매를 할지, 월세나 전세 등 임차인을 놓을지 등의 방식을 정하고 수익률을 정한다. 

 

4. 법원 입찰과 낙찰

법원에 가서 입찰을 하는 단계이다. 가능하면 집에서 미리 써가는 것이 좋다고 한다. 도떼기시장 같은 경매법정, 그런 낯선 곳에서 입찰서를 쓰게 되면 실수를 할 수 있다. 특히나 금액을 잘 못쓰게되면 큰일이다. 또한 주변의 소리에 마음이 흔들릴 수도 있기 때문에 미리 작성해가는 것이 좋다. 낙찰이 되었다면 입찰마감시간까지 경매 최저가의 10%인 보증금을 준비해야 하는데, 법원내 은행에서 수표로 발행해도 되고, 주거래 은행이 아닐 수도 있기때문에 전날 미리 준비해가는 것도 방법이다. 패찰 될 경우 입찰서를 제출할 때 받아놓은 수취증이 있는데 이를 보증금을 교환하면 된다. 낙찰이 되면 낙찰 영수증을 받아오면 된다.

 

5. 잔금납부(경락대출)

법원에서 잔금납부기한을 정해주게 되는데(보통은 1달~1달 반) 보증금을 제외한 모든 금액을 납부해야 한다. 만약 잔금을 납부하지 않으면 보증금은 법원이 몰수한다. 잔금 할 금액이 모자라면 경락대출을 받게 된다. 낙찰받은 부동산을 담보로 받는 대출이므로 사람마다 금리조건이나 상환기간도 다르기 때문에 대출 담당자(경매법정에서 나눠주는 명함에 있는 변호사나 법무사 등 전문가)에게 가서 물어보고 확인한다. 

 

6. 명도

낙찰 받은 집을 완전히 내 것으로 만드는 과정으로 사람이 살고 있다면 협상을 하게 되고, 사람이 아예 없으면 법원하고 얘기해서 명도 집행을 하면 된다. 그러나 살고 있는 사람과 협상이 잘 안되는 경우 법원과 얘기해서 강제집행을 하기도 한다. 명도기간은 통상 3~6개월 정도 걸린다고 보면 되는데, 이는 낙찰받기 전에 미리 예상을 하고 명도방법에 대해 정확히 알고있어야 한다.  조급하게 하는 것보다 천천히 여유를 가지고, 살고있는 사람과 큰 사고나 분란 없이 최대한 빠르게, 또는 무난하게 협상을 하는 것이 중요하다.  

 

7. 집수리와  청소 그리고 그 후

경매는 그 집 내부를 보고 사는 것이 아니기 때문에 청소만 하는 경우, 약간의 수리, 심지어는 올수리 해야 되는 경우도 있다. 입찰가를 산정할 때 수리, 청소 비용을 염두에 두고 해야 한다. 

이후에는 원래 목표했던 방향대로 마무리를 하면 된다. 매매를 하든, 월세나 전세를 놓든, 장기보유를 하든, 단타를 치든, 목표한 대로 가게 된다.