법원의 입장에서 정리한 부동산 경매 절차(경매 공부2)

어제에 이어 오늘은 경매 참여자가 아닌 '법원 입장에서의 경매 절차'에 대해서 공부한 내용입니다.

(*아래 경매 절차의 설명은 임의경매 절차를 말합니다.)

 

1. 경매신청 및 경매개시결정

2. 배당요구의 종기결정 및 공고

3. 매각의 준비

4. 매각방법 등의 지정.공고.통지

5. 매각의 실시(유찰(신경매)

6. 매각 결정절차(불허가(신경매)

7. 매각대금의 납부(미납(재경매)

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령

9. 배당절차

 

1. 경매신청 및 경매개시 결정

경매는 왜 나오는가, 바로 빚을 갚지 않았기 때문이다. 여러 가지 상황 중에서 은행 빚을 안 갚는 상황이다. 이자를 여러 번 연체할 경우 은행에서는 돈을 상환받지 못할 것이라는 불안에 독촉을 하게 되고, 반복되면 법원에 경매신청을 하게 된다. 법원에서는 관련서류를 검토하고 경매 인정이 되면 경매 결정을 한다. 이때, 법원에서는 채무자에게 빚을 갚으라고 하면서 안 갚을 경우 경매에 들어간다고 안내를 하게 되는데, 이 시기 등기를 떼보면 임의경매개시결정이라고 쓰여있는 것을 볼 수 있다. 

 

2. 배당요구의 종기결정 및 공고

이 물건에 대해서 돈을 받을 사람이 있다면 법원에 배당요구를 해야 되는데, 법원에서는 언제까지 배당요구를 하라는 안내를 하게 된다. 특히나 낙찰받을 사람의 입장에서는 임차인이 있는 경우, 임차인이 배당요구를 했는지 꼭 확인해야 한다.

 

3. 매각의 준비(현황조사, 감정평가)

법원에서 파견된 집행관이 현황조사서(현재상태, 누가 살고 있는지, 임차인이 있는 경우 보증금이 얼마인지)를 작성하게 되는데, 경매하는 사람들은 이 현황조사서를 보고 부동산의 정보를 얻을 수 있다. 경매 나온 집의 감정평가를 하고 가격을 매기게 된다. 보통 감정평가사들은 거래사례비교법으로 가격을 책정한다. 이를 감정가라고 부르고, 이 감정가가 처음 시작하는 최저매각가격이 된다. 입찰 시 최저매각가격 이상으로 써야 입찰이 가능해진다. 이때 주의해서 봐야 할 것이 감정평가 금액과 시세와는 같지 않다는 것이다.  다시 정리하자면, 감정가는 물건의 가격이 아니라, 첫 경매를 시작하기 위한 스타트 가격, 최저매각가격이다. 따라서 반드시 입찰할 당시의 시세를 꼭 확인해야 한다.  

 

4. 매각방법 등의 지정, 공고, 통지

준비가 끝나면 법원에서는 언제 경매를 하게 될지 알려준다. 336 옥션, 경매 대법원 사이트에서 확인할 수 있게 된다. 대중들에게 알리는 것 외에도 은행이나 돈을 받을 수 있는 채권자에게도 경매 시작을 알리는 서류가 발송된다.

 

5. 매각의 실시

이제 경매가 시작되었다. 이때 감정가가 너무 비쌀 경우에는 아무도 입찰하지 않을 것인데, 이처럼 입찰자가 없을 경우 유찰(流흐를 유, 札패찰)된다. 최저가를 낮추어 다시 경매를 하게 되는데, 금액을 낮추는 비율이 서울은 20%씩, 그 외 지역은 30%씩 낮추어 다시 경매를 하게 된다. 2차, 3차, 4차... 낙찰이 될 때까지 계속 진행한다. 

 

6. 매각 결정절차 

이제 낙찰이 되었다면, 법원에서는 그동안의 절차에 특별한 문제가 없었는지 조사를 한다. 하자나 이해관계인의 이의 제기가 없는지 등을 확인하여 특별히 하자가 없다면 '허가'를 내주고, 뭔가 하자가 있거나 절차상 문제가 생겼거나 이의제기를 하면 '불허가'를 내리기도 한다.  

 

7. 매각대금의 납부

매각 허가 결정이 되면, 법원은 낙찰자에게 잔금을 언제까지 납부하라는 납부기한을 정해서 통지하게 되고, 낙찰자는 기한 내에 납부하면 된다. 하지만, 낙찰자가 잔금을 안 내거나 못 내게 되면 잔금미납이 되는데 통상의 부동산거래처럼 계약금 걸고 계약서 적었다가 잔금을 안내면 계약금을 돌려받지 못하듯이 잔금을 미납하게 되면 법원이 보증금을 몰수하고 다시 경매(재매각)를 진행한다.

 

8. 소유권이전 등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

  잔금을 낸 다음이라면, 법원은 낙찰자에게 소유권을 넘겨준다. 등기부등본에 소유권 이전 등기를 하게 되고 낙찰자는 해당 부동산에 대해서 소유권을 가지게 된다. 하지만, 경매로 낙찰받은 부동산의 경우 소유자나 임차인 등 누군가가 살고 있을 수 있다.  이 사람들을 내보내는 과정이 남아있는데 이 과정에서 명도협상을 하게 된다. 협상이 원활히 되지 않을 경우, 법원에 강제집행을 신청하게 된다. 어려운 과정은 아니지만 별도의 공부를 꼭 필요로 하는 과정이다.  

 

9. 배당절차

낙찰대금으로 배당기일을 정해서 이해관계인(채권자들, 임차인들)에게 통지를 하고 돈을 나눠주게 되고, 이렇게 되면 경매 절차가 끝나게 된다. 

 

*위 9가지 과정, 즉 법원 입장에서의 경매절차를 한 줄로 정리합니다.

채권자가 법원에 경매신청->이해관계인들에게 알림->매각 준비->경매시작, 낙찰, 매각->잔금->명도->배당