경매 정보 찾는 방법(경매 공부 3)

경매 정보 찾는 방법

법원 경매사이트의 경매 정보는 간단하게 나열만 되어있는 수준이다. 좀 더 디테일하게 권리분석을 하기 위해서는 등기부등본 정보나 임차인 내역의 정보를 제공하는 사이트를 이용한다. 유료와 무료 사이트가 있는데 직접 경매를 해보기 전까지는 무료사이트를 이용하다가 실제 경매를 할 때 좀 더 정확하고 많은 정보를 얻을 수 있는 유료사이트를 이용한다. 

 

유료사이트 : 투자시 참고할 때(지지옥션, 굿옥션, 스피드, 태인경매정보 등)

무료사이트 : 공부만 할 때(엄청 많음, 두인경매, 체스트옥션 등)

 

사건번호를 안다면 바로 번호로 조회해서 내용을 확인한다.

보통은 검색을 하게되는데,  지역(현재 거주지역 인근이나 잘 아는 지역)과 종목(아파트, 토지, 주택, 상가 등)을 선택하여 물건을 찾는다.

 

경매지에 있는 정보 중에 감정가는 시세와 상관없이 경매를 시작하기 위한 스타트 금액이라고 보면 된다. 이 감정가를 시작으로 유찰 시 점점 가격을 내리는 방식(서울 20%씩, 그 외 지역 30%씩)으로 경매가 진행된다. 

감정가 VS최저가

1억:감정가->유찰(서울 20%, 그 외 지역 30%)->최저가 8천

최저가의 의미는 그 금액 이상으로 낙찰금액을 적어야 한다는 뜻이다. 

 

경매 정보 읽는 순서

1. 시세 (최근에 근접한 물건이 얼마에 팔렸는지, 그 금액이 낙찰받은 후 되팔 수 있는 실제 시세라고 보면 된다)

아파트의 경우 네이버부동산이나 호갱노노, 디스코, 아실 등에서 주변 시세를 파악한다. 

해당 물건의 주위 부동산에 직접 가서 조사하는 방법이 있는데, 가장 꺼려하는 방법이긴 하지만 가장 정확한 방법이기도 하다. 무조건 여러 아파트를 모두 알아보려 하지 말고 선호하는 아파트나 그 지역 대장 아파트 정도는 꼭 물어본다.

 

2. 말소기준 권리를 찾는다( 7가지 : 근 저 가 압 전 담 경)

경매물건의 등기부등본을 보면 아래 7가지 중 1개는 반드시 있다. 1개만 있다면 그 하나가 말소기준권리가 된다.

근저당권과 경매개시걸정등기 2개가 있거나 혹은 근저당권과 가압류, 경매개시결정등기 3개가 있다면, 시기적으로 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가 된다.  

근저당권, 저당권

가압류, 압류

선순위전세권

담보가등기

경매개시결정등기

 

3. 임차인 권리분석까지 한다

임차인 대항력 유무 : 전입일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력 있고, 느리면 대항력 없다.

배당순위: 전입과 확정일자 중 늦은 날짜로 확인한다.